خروج ملاکان از تهران

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد»، نشان می‌دهد در شهریور وقوع همزمان دو اتفاق به وقوع همزمان رشد تعداد فایل‌ها و قیمت‌های پیشنهادی فروش منجر شده است.اتفاق نخست سفر ملاکان پایتخت به ویژه در نیمه شمالی شهر به شهرهای شمالی یا سایر شهرهای مناسب سرمایه‌گذاری در کشور بود.گروهی از مالکان چندخانه‌ای تهران که در دسته سرمایه‌گذاران ملکی به شمار می‌آیند و عمدتا در نیمه شمالی شهر خریدهای سرمایه‌ای انجام داده‌اند، در شهریور تصمیم به فروش آپارتمان‌های خود گرفتند تا دارایی خود را در شهرهای شمالی یا برخی دیگر از شهرهای کشور که به زعم آنها مناسب سرمایه‌گذاری ملکی است، منتقل کنند.این تبدیل دارایی ملکی و نقل مکان سرمایه‌گذاران بازار مسکن نشأت گرفته از برداشت آنها از احتمال افزایش قیمت مسکن در سایر شهرها بوده است.برداشت برخی ملاکان پایتخت این است که قیمت مسکن در تهران در قله ایستاده و تغییرات آن در ماه‌های آتی، حتی اگر افزایشی باشد قطعا جزئی است.اما چون در سایر شهرها سرعت رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از تهران بوده، می‌توان به کسب سود از ملاکی در این شهرها امید بیشتری داشت و به همین خاطر تصمیم به تبدیل دارایی ملکی خود گرفتند.

بنابراین افزایش فایل‌های فروش مسکن در شهریور از این محل قابل توضیح است و حتی بخشی از علت افزایش تورم پنهان مسکن را توضیح می‌دهد؛ چراکه وقتی حجم فایل‌های فروش در شهریور را دقیق‌تر بررسی می‌کنیم، مشخص می‌شود که رشد فایل‌های فروش در نیمه شمالی شهر 47 درصد و در نیمه جنوبی شهر 36 درصد بوده است.اگر به همین نسبت معاملات در نیمه شمالی شهر پرتعداد باشد، این موضوع قطعا روی میانگین قیمت فایل‌های فروش نیز اثرگذاشته و آن را به اندازه 2 درصد نسبت به میانگین قیمت در مرداد افزایش داده است.

اتفاق دوم که زمینه‌ساز رشد همزمان تعداد فایل‌ها و میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش در بازار مسکن شهریور شده، افزایش نسبی «فشار ورود خریدار به بازار معاملات ملکی» بوده است.ماجرا از این قرار است که جنس انتظارات تورمی در شهریور با ماه‌های قبل از آن تا حدی متفاوت بوده است.

در نیمه اول شهریور ماه اگرچه انتظارات تورمی به بازار مسکن بازگشت اما در عین حال مردم نسبت به از سرگیری مذاکرات برجامی به‌طور کامل ناامید نشدند و با توجه به علائم اولیه‌ای که دولت برای آمادگی مذاکره از خود صادر کرده بود، با وجود اینکه بازارها در شرایط نااطمینانی قرار گرفتند اما عدم اطمینان توام با ناپایداری انتظارات تورمی بود و سرمایه‌گذاران منتظر روشن شدن سرنوشت ریسک غیراقتصادی تاثیرگذار بر بازار مسکن یعنی سرنوشت برگزاری نشست احیای برجام بودند.همزمانی بیم و امید در شهریور ماه سبب شد سرمایه‌گذارانی که ریسک ارز و سکه را بالا برآورد کرده و احتمال می‌دادند با شروع دوباره مذاکرات، این بازارها دچار افت شود، به سراغ امن‌ترین پناهگاه برای تبدیل دارایی یعنی بازار ملک آمدند.

بررسی بازدهی بازارها نیز نشان می‌دهد با وجود انتظارات تورمی، بازارهای دیگر همچنان برای سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد مناسب ارزیابی نمی‌شوند.در شهریور ماه بازدهی بورس به میزان 5/ 8 درصد منفی بود.همچنین بازدهی ارز 6/ 0 درصد ثبت و بازدهی سکه نیز معادل 5/ 0 درصد منفی شد.بنابراین سرمایه‌گذاران از یک طرف به آینده بدبین بوده و در نتیجه انتظارات تورمی آنها در مقطعی از شهریور ماه افزایش یافت و از طرف دیگر با توجه به سیگنال‌های ارسالی از دولت، احتمال می‌دادند هر آن اتفاق مثبتی رخ دهد و مذاکرات برجامی از سر گرفته شود.در این شرایط سرمایه‌گذاران به تبدیل دارایی روی آوردند و از طرف دیگر خریداران نیز تصمیم گرفتند وارد بازار شوند و خرید خود را انجام دهند.

فشار ورود خریدار به بازار معاملات مسکن سبب شد همزمان با رشد تعداد فایل‌ها، قیمت‌های پیشنهادی فروش نیز قدری رشد کند.در واقع اگر فقط شاهد سفر ملاکان بودیم و تقاضا برای خرید در بازار افزایش نیافته بود، این امکان وجود داشت که تورم پنهان مسکن یعنی تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌های شهریور کاهشی باشد.اما شرایط به شکلی رقم خورد که پای دو طرف به بازار معاملات باز و به قله‌پیمایی تورم پنهان مسکن منجر شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، علاوه بر این موارد دو موضوع دیگر نیز بر شرایط ویژه بازار مسکن در شهریور ماه اثرگذار بوده است.یکی از آنها موضوع تمایل سنتی خرید و فروش ملک در تابستان است که همیشه وجود دارد و با توجه به اینکه شهریور، آخرین ماه فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی است، انتظار افزایش معاملات به شکل سنتی در این ماه وجود دارد.

موضوع دیگر این است که در روزهای آخر شهریور ماه ممکن است رگه‌هایی از اقدامات اولیه برای تبدیل به احسن آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان مصرفی به دنبال افزایش سقف وام اوراق مسکن مشهود شده باشد.در نیمه شمالی شهر تنها متقاضیان تبدیل به احسن هستند که ممکن است تمایلی به استفاده از وام‌های جدید مسکن داشته باشند، چراکه سقف این وام‌ها در حدی که بتواند انگیزه خرید مصرفی در این محدوده شهری را تقویت کند، افزایش نیافته است.

در عین حال در نیمه جنوبی شهر رگه‌هایی از حضور متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی ملک برای خرید آپارتمان با اهرم وام جدید مسکن مشاهده شده است.به این ترتیب اگرچه سقف وام‌های جدید در حد کفایت افزایش پیدا نکرده است و در تهران در بهترین حالت حتی خرید 20 مترمربع از یک واحد 50 مترمربعی را پوشش نمی‌دهد، اما به هر حال انتشار خبر افزایش سقف وام انگیزه‌ای برای ورود و جست‌وجو در بازار برای گروهی از متقاضیان خانه‌اولی یا تبدیل به احسنی ملک بوده است و در نتیجه با تشدید فشار ورود خریداران جدید به بازار، گروهی از فروشنده‌ها قیمت‌های پیشنهادی خود را اندکی افزایش داده‌اند.به این ترتیب مجموعه دو اتفاق و دو موضوع یاد شده، نقش بالابر تورم پنهان مسکن در شهریور ماه را ایفا کردند.