لینا باتاراگس

بیزنس اینسایدر

بخش مسکن و ساخت‌وساز در چین طی بیش از یک‌سال اخیر، عامل نگرانی سرمایه‌گذاران بوده؛ زیرا اخبار مربوط به شرکت اورگرند و بدهی‌‌‌های عظیم آن سبب شده است تا درباره سلامت این بخش از اقتصاد تردیدهایی پدیده آید. سال گذشته آمارها نشان داد که اورگرند بیش از ۳۰۰میلیارد دلار بدهی دارد؛ یعنی بیش از هر شرکت دیگر در جهان. از سوی دیگر، شرکت یادشده ۶/ ۱میلیون آپارتمان تحویل‌نشده دارد و مشخص نیست که دولت چین به این شرکت کمک خواهد کرد یا نه. تحولات در بخش مسکن چین سبب شده است تا مردم اعتماد خود را به این بخش از دست بدهند و این احتمال وجود دارد که مشکلات مالی این بخش به کل اقتصاد سرایت کند. در ادامه، به چند پرسش درباره بخش مسکن چین پاسخ داده می‌شود.

نخستین سوال این است که بازار دارایی‌های غیرمنقول چین چقدر بزرگ است؟ بنابر اعلام بانک گلدمن‌ساکس، ارزش کلی این بازار در سال ۲۰۱۹ به ده‌ها‌هزار میلیارد یوآن بالغ می‌شد؛ یعنی ارزش این بازار بیشتر از بازار مسکن آمریکا بود. این بخش ۲۹‌درصد تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهد؛ اما بخش بزرگی از ساختمان‌ها خالی هستند. طبق یک تخمین، ۶۵میلیون خانه یعنی ۲۰‌درصد کل خانه‌ها خالی هستند. این رقم طبق استانداردهای بین‌المللی بسیار بالاست. نکته دیگر این است که میزان مالکیت مسکن در چین بسیار بالاست؛ یعنی ۹۰‌درصد خانوارها مالک هستند؛ در حالی که این رقم در آمریکا ۶۵‌درصد است.

 طی دو، سه دهه اخیر، قیمت مسکن در چین رشد کرده و به همین دلیل این باور عمومی به وجود آمده که بخش مسکن، حوزه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است.

دومین سوال این است که نسبت قیمت مسکن در چین با درآمد خانوارها چیست؟ در پاسخ باید گفت، متوسط قیمت مسکن به محل آن وابسته است. در شهرهای بزرگ نظیر پکن، شانگهای و شنژن، قیمت هر مترمربع مسکن تا ۱۴برابر متوسط دستمزدهاست؛ اما در شهرهای کوچک‌تر قیمت‌ها حدود هفت‌برابر متوسط دستمزدهاست.سومین پرسش این است که شهروندان برای خرید مسکن چه میزان وام می‌‌‌گیرند؟ در چین، میزان بدهکار شدن خانواده‌ها هنگام خرید خانه از بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته کمتر است. یکی از اقتصاددان‌ها می‌گوید، در چین میزان بدهکار شدن خانوارها برای خرید خانه از کشورهایی نظیر مالزی و تایلند کمتر است. میزان پس‌انداز خانواده‌های چینی بالاست؛ یعنی حدود ۴۰‌درصد پول آنها به حساب پس‌انداز‌شان وارد می‌شود. نکته دیگر این است که در چین، معمولا افراد برای خرید خانه از شبکه‌های خانوادگی وام‌‌‌دهی استفاده می‌کنند. حداقل ۴۰‌درصد جوانان این کشور هنگامی که قصد خرید خانه دارند، از اعضای خانواده و اقوام کمک مالی می‌گیرند. بخش بزرگی از بدهی خانوارهای چینی حاصل خرید مسکن است و این بدهی طی بیش از یک‌دهه اخیر افزایش یافته است. در پایان سال ۲۰۱۸ بدهی‌‌‌های خانوارها مربوط به خرید مسکن نزدیک به دو سوم کل بدهی‌های خانوار را تشکیل می‌داد. مردم چین به زمین و مسکن علاقه زیادی دارند و طبق تخمین موسسه مودیز، ۷۰ و ۸۰‌درصد دارایی‌های خانواده‌ها شامل زمین و مسکن است؛ در حالی که در غرب، مردم سبدی از انواع دارایی‌ها را تشکیل می‌دهند و بخش بزرگی از پول خود را در بورس سرمایه‌گذاری می‌کنند. از سوی دیگر، سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌‌‌های خانوار بالاست و حدود ۳۰ تا ۴۰‌درصد هزینه خانوار به مسکن اختصاص پیدا می‌کند؛ چه پرداخت اجاره‌‌‌بها و چه پرداخت اقساط وام مسکن.

در نهایت، این پرسش مطرح است که برنامه دولت چین برای کمک به شرکت اورگرند چیست؟ پکن از پیش به شرکت‌های وابسته به دولت فشار وارد کرده است تا دارایی‌های اورگرند را خریداری کنند. می‌‌‌توان گفت، دولت چین بسیار نگران اثرات وضعیت بد این شرکت بر مردم است. اولویت پکن در مدیریت ورشکستگی‌ها این است که ثبات اجتماعی حفظ شده و از طریق مذاکره مسائل مالی شرکت‌ها حل شود.