بعد از سال‌ها صعود پیاپی بازار مسکن، حالا قیمت ملک در ۹ اقتصاد بزرگ دنیا کاهشی شده است؛ اتفاقی که می‌تواند به رکود جهان دامن بزند

دهه گذشته داشتن خانه در اغلب نقاط دنیا به معنای داشتن یک درآمد آسان و تقریبا مطمئن بوده است. قیمت‌ها سال‌های پیاپی افزایش یافت و سپس در همه‌گیری کرونا به طرز عجیبی جهش یافت.

با این حال اکنون قیمت مسکن در ۹ اقتصاد ثروتمند جهان در حال کاهش است. افت قیمت در آمریکا تا کنون اندک بوده است، اما در بعضی بازارها بسیار شدیدتر بوده است. در کانادا خانه‌ها ۹ درصد کمتر از ماه فوریه قیمت می‌خورند. از آنجایی که تورم و رکود اقتصادی جهان را فرا گرفته است، یک اصلاح عمیق در بازار مسکن محتمل است؛ اتفاقی که حتی آژانس‌های املاک را نگران کرده است.

اگرچه این امر مانند سال 2007-2009 بانک‌های جهانی را منفجر نمی‌کند و بحرانی عظیم نمی‌سازد، اما رکود را تشدید می‌کند، وضعیت مالی گروهی از مردم را ویران می‌کند و طوفانی سیاسی به راه می‌اندازد.

وام‌هایی که نفس خریداران را گرفت

علت اصلی این بحران افزایش نرخ‌های بهره است؛ خریداران در آمریکا وحشت‌زده مشاهده کرده‌اند که نرخ وام مسکن ۳۰ ساله به ۶.۹ درصد رسیده است، بیش از دو برابر سطح یک سال قبل و بالاترین میزان از آوریل ۲۰۰۲. به عنوان مثال، فردی را در نظر بگیرید که یک سال پیش می‌توانست ماهانه ۱۸۰۰ دلار قسط وام مسکن ۳۰ ساله را بپردازد. او با این اقساط پارسال می‌توانست ۴۲۰ هزار دلار وام بگیرد ولی با افزایش جدی نرخ بهره، حالا با این قسط تنها می‌توان ۲۸۰ هزار دلار وام دریافت کرد؛ یعنی ۳۳ درصد کمتر از پارسال همین موقع. این امر، خرید خانه را برای خریداران جدید سخت‌تر می‌کند، تقاضا را کاهش می‌دهد و می‌تواند مالکان فعلی را تحت فشار قرار دهد و مجبور به فروش شوند.

خبر خوب این است که کاهش قیمت مسکن مانند ۱۵ سال پیش باعث رکود مالی حماسی در آمریکا نخواهد شد. این کشور وام‌های پرخطر کمتر و بانک‌های با سرمایه بهتری دارد.

برخی از جاهای دیگر، مانند کره جنوبی و کشورهای شمال اروپا، شتاب ترسناک‌تری در وام گرفتن داشته‌اند و بدهی خانوارها به حدود ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی رسیده است. آن‌ها ممکن است با ضررهای شدید در بانک‌ها یا شرکت‌های مالی مواجه شوند؛ رئیس بانک مرکزی سوئد این را به "نشستن بالای یک آتشفشان" تشبیه کرده است. اما بدترین بحران مالی مرتبط با مسکن در جهان همچنان به چین محدود خواهد شد، که با اعتصابات سراسری گیرندگان وام مسکن هم همراه شده است.

آسیب‌های رکود مسکن

با این حال، حتی بدون سقوط در بانکداری جهانی، رکود مسکن تبعات بدی خواهد داشت. نخست این که بازارهای املاک آسیب‌دیده، بازار کار را تحت تاثیر قرار می‌دهند.

دومین مشکل کاهش قیمت مسکن آسیب به رشد اقتصادی است؛ در سراسر جهان، خانه‌ها حدود ۲۵۰ تریلیون دلار ارزش دارند (برای مقایسه، ارزش بازارهای سهام تنها ۹۰ تریلیون دلار است) و نیمی از کل ثروت را تشکیل می‌دهند. حال از آنجایی که این ثروت در حال افت است، مصرف‌کنندگان احتمالاً هزینه خود را کاهش می‌دهند. اگرچه اقتصاد رکودی‌تر چیزی است که بانک‌های مرکزی قصد دارند با افزایش نرخ‌های بهره ایجاد کنند، اما سقوط اعتماد می‌تواند به خودی خود این رکود را شدت ببخشد.

مشکل دیگر افرادی هستند که نرخ بهره وام مسکن خود را قفل نکرده‌اند و وام با نرخ شناور گرفته‌اند. یعنی الان با افزایش نرخ بهره باید هزینه بیشتری برای وام‌هایشان پرداخت کنند و در سمت مقابل با افت ارزش ملکشان مواجه شوند. هر چند تعداد نسبتا کمی در آمریکا چنین وام‌هایی دارند، اما از هر پنج وام سوئدی، چهار وام نرخ بهره متغیر دارند. این اتفاقات فشاری مضاعف بر خانوارهایی ایجاد می‌کند که با افت ارزش ملک و هزینه‌هایشان شده‌اند.

ریسک دخالت‌های سیاستمداران

اینجاست که بعد سیاسی وارد می‌شود. بازارهای مسکن در حال حاضر میدان جنگ هستند. تشدید تشریفات اداری ساخت خانه‌های جدید در شهرهای بزرگ را بسیار سخت می‌کند و منجر به کمبود مسکن می‌شود. نسلی از جوانان احساس می‌کنند که به طور ناعادلانه از مالکیت خانه طرد شده‌اند.

با نجات مکرر اقتصاد در ۱۵ سال گذشته، اکثر دولت‌های غربی وسوسه می‌شوند که دوباره برای کمک شروع به دخالت‌های بیشتر کنند. در آمریکا ترس از فاجعه مسکن باعث شده است که برخی از فدرال رزرو بخواهند نرخ بهره وام مسکن را کاهش دهد. گزارش شده است که اسپانیا در حال بررسی محدود کردن افزایش پرداخت وام مسکن است و مجارستان قبلا این کار را انجام داده است.

این حمایت‌ها می‌تواند بدهی‌های دولت‌ها را بیشتر افزایش دهد و این ایده را تشویق کند که مالکیت خانه یک شرط‌بندی یک طرفه است که توسط دولت حمایت می‌شود. همچنین کمک چندانی به حل مشکلات اساسی که بازارهای مسکن کشورهای ثروتمند جهان را متلاشی می‌کند، نخواهد کرد، زیرا که بسیاری از آن‌ها ناشی از مداخله نادرست و بیش از حد دولت است؛ از یارانه‌های وام مسکن و مالیات‌های انحرافی گرفته تا قوانین برنامه‌ریزی طاقت‌فرسا. با پایان یافتن دوران نرخ‌های بهره پایین، بحران قیمت مسکن در راه است و هیچ تضمینی برای بهبود بازار مسکن وجود ندارد.