آبان 94؛ روزی است که باراک اوباما رییس‌جمهور امریکا دستور لغو تحریم‌ها علیه ایران را صادر خواهد کرد.

اگرچه به غیر از این دستور، هنوز موارد قانونی دیگری همچون رد یا تایید توافق هسته‌یی ایران و کشورهای عضو گروه 1+5 در مجلس شورای اسلامی و همچنین صدور تاییدیه‌های آژانس انرژی اتمی وجود دارد، اما بی‌گمان سخت‌ترین مراحل اجرایی شدن توافق یادشده طی شده است.

 از همین‌رو، آنچنان که پیش از این صاحب‌نظران پیش‌بینی کرده بودند، در روزهای آغازین زمستان، شاهد برداشتن تحریم‌ها علیه کشورمان خواهیم بود. با فرض چنین شرایطی، اینک این سوال مطرح است که لغو تحریم‌های نفتی، مالی و بانکی علیه ایران که ارزهای قابل توجهی را وارد اقتصاد کشور خواهد کرد، چه اثری روی بازارها ازجمله بازار مسکن خواهد گذاشت؟ در پاسخ به این سوال باید آثار لغو تحریم‌ها بر همه بازارها در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت قابل بررسی شود.

در مورد بازار مسکن اما به‌طور قطع می‌توان گفت که در کوتاه‌مدت (کمتر از 6ماه پس از 27 آبان‌ماه) لغو تحریم‌ها هیچ اثری بر قیمت واحدهای مسکونی نخواهد گذاشت. چون لغو تحریم‌ها اثر فوری روی افزایش قدرت خرید مردم ندارد و ازسوی دیگر قیمت‌ها نیز به دلیل هزینه‌های تمام شده ساخت، بیش از این کاهش نمی‌یابد.

 البته انتظار می‌رود در کنار داغ ماندن بازار کوچک متراژ‌ها، در بهمن و نیمه اول اسفند سال جاری، همچون سال‌های گذشته، بازار شب عید مسکن نیز مانند سایر بازارهای گرم باشد و به عبارت دیگر حجم معاملات افزایش یابد. برای تغییرات میان‌مدت و بلندمدت بازار مسکن در دوره پس از لغو تحریم اما باید عوامل متعددی را درنظر گرفت که در ادامه تلاش می‌کنم به مهم‌ترین‌های آنها اشاره شود.

نرخ ارز و نرخ تورم دو عامل کلیدی برای پیش‌بینی قیمت مسکن در میان‌مدت به شمار می‌روند. دولت یازدهم طی دوسال گذشته به موفقیت‌های چشمگیری در کاهش نرخ تورم دست یافته و اعلام کرده سیاست کنترل نرخ تورم را تا تک رقمی کردن آن ادامه می‌دهد و حفظ خواهد کرد.

 درچنین حالتی، توان قیمت‌های مسکن برای پرکشیدن بسیار اندک و در برخی موارد به صفر نزدیک می‌شود. نرخ ارز اما گویا داستان دیگری دارد. اگرچه افزایش نرخ ارز قادر است اثر منفی بر سیاست تورم‌زدایی دولت بگذارد، اما طی روزهای اخیر، بازار شاهد افزایش قابل توجه نرخ ارز بوده است و برخی اخبار غیررسمی نیز حاکی از این است که بخشی‌هایی از دولت برای مقابله با کمپین ضدخرید خودرو داخلی و همچنین تامین نقدینگی مورد نیاز برای پرداخت یارانه‌ها تمایل به افزایش نرخ ارز دارد.

درصورت صحت این اخبار، رکود قیمتی مسکن در یک‌ساله پیش‌رو، بیش از پیش تعمیق خواهد شد. ازسویی با گران‌ترشدن مصالحی همچون فولاد وسیمان هزینه ساخت در مسکن افزایش می‌یابد و به همین دلیل تمایل به سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش خواهد یافت. در این صورت، مساله کمبود عرضه واحد مسکونی به این بازار جدی‌تر از پیش‌بینی‌های کنونی خواهد شد.

 ازسوی دیگر با افزایش هزینه‌ها و کمبود عرضه در برابر با تقاضا، مسکن با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. این افزایش قیمت بیش از پیش قدرت خرید مردم را کاهش خواهد داد و به عبارتی شکاف میان تقاضا (تمایل) و تقاضای موثر (تمایل همراه با در دست داشتن پول) بیشتر خواهد شد و اغلب روش‌های جدید تامین مالی ازجمله تسهیلات 80میلیونی، لیزینگ و... بیش از پیش وزن خود در قیمت خرید مسکن را از دست می‌دهند.

پس از لغو تحریم‌ها، گسترش روابط تجاری و اقتصادی با اغلب کشورهای جهان و اجرای سیاست‌های پولی و مالی متناسب با شرایط کنونی و همچنین گشایش در تنگنای مالی کشور، انتظار هست که در سال پایانی دولت یازدهم شرایط اقتصادی به آستانه ثبات نسبی رسیده باشد.

 درصورت تحقق این امر پیش‌بینی می‌شود، وزن مسکن در میان کالاهای سرمایه‌یی کاهش یافته و تنها مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران حرفه‌یی وارد بازار مسکن شوند. درچنین شرایطی، روند رشد قیمت مسکن همگام با نرخ تورم خواهد بود و معاملات انواع ملک از رونق اندکی برخوردار خواهند شد.

* دبیر گروه مسکن و شهرسازی