کارنامه آماری پاییز 94 معاملات مسکن در تهران، ضمن تایید شواهد ماه‌های اخیر بازار ملک، از شروع آهسته تغییر فاز غیرتورمی در بازار مسکن حکایت دارد.

روند خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران از ابتدای سال جاری تا کنون، نشان می‌دهد معدل دمای معاملات مسکن در «پاییز» امسال متفاوت از حالت معمول، سنتی و طبیعی فصل مشابه سال‌های پیش، نه تنها با دمای تابستانی بازار برابری می‌کند که علائم روشن از کم‌شدن شدت رکود طی دو ماه اخیر نیز در آن قابل مشاهده است. حجم معاملات مسکن در فصل پاییز به دلیل تمرکز عمده خرید و فروش‌ها در سه ماه تابستان (فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی)، معمولا‌ کاهش می‌یابد، به‌طوری‌که سال گذشته، حجم معاملات در تهران، در پاییز 5 درصد نسبت به تابستان افت کرد؛ اما در پاییز امسال، خرید و فروش آپارتمان به اندازه تابستان انجام شد و 35 هزار معامله خرید مسکن در فصل گذشته توسط بنگاه‌ها در سامانه رهگیری املاک به ثبت رسید. گزارش  از اطلاعات آماری دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن و همچنین آمارهای مربوط به ماه‌های پیشین حاکی است بازار مسکن در تهران براساس شاخص میزان معاملات، در ماه‌های آبان و آذر با رشد محسوس همراه شد و از رفتن بیشتر به رکود در امان ماند. معاملات در آبان امسال 3 درصد رشد ماهانه و در آذر نیز 4/ 4 درصد رشد ماهانه را تجربه کرد؛ در حالی‌که ماه‌های قبل، نرخ تغییرات ماهانه حجم معاملات خرید مسکن، منفی یا میزان افزایش آن کمتر از رشد پاییزی بود. حجم معاملات در پاییز امسال، 3/ 2 درصد نیز نسبت به پاییز پارسال افزایش یافت.

کارشناسان وضعیت فعلی بازار مسکن را با توجه به مراحل و ترتیب‌بندی سیکل‌های تجاری، «ابتدای فاز پیش‌رونق» عنوان می‌کنند؛ به این معنی که معاملات مسکن به پایان دوره «اواخر رکود» رسیده و بعد از یکی، دو فصل ماندن در فاز پیش‌رونق، به دوره «اوایل رونق» وارد می‌شود. در فاز کنونی معاملات مسکن –پیش‌رونق- تمایل سمت تقاضا به خرید، اجازه تکرار افت سریالی و پیوسته حجم معاملات ماهانه را نمی‌دهد؛ اما این موضوع در عین حال به معنای صعود ناگهانی معاملات نخواهد بود. پیش‌بینی می‌شود ظرف فصل جاری، خرید و فروش واحد مسکونی در تهران از بیش از 12هزار واحد در ماه آخر پاییز، به نزدیک 15 هزار واحد در هر یک از ماه‌های پایانی سال برسد تا زمینه برای گرم شدن قطعی بازار در سال آینده فراهم شود. شواهد اولیه درباره تحولات بازار معاملات مسکن در دو ماه پایانی پاییز بیانگر آن است که افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران از 45 میلیون به 70 میلیون تومان باعث این تحرک شده است. هر چند در آذر ماه، تسهیلات جدید خرید مسکن پرداخت نشد؛ اما اعلام تصمیم قطعی بانک مرکزی در ماه قبل از آن و تصویب افزایش در آذر، باعث شد معاملات مسکن به پیشواز استفاده از وام 70 میلیون تومانی برود.

پیش‌رونق بدون تغییر قیمت

در حال حاضر فاز پیش‌رونق معاملات مسکن بدون آنکه قیمت‌ها با نوسان مواجه شود، شکل گرفته است. به گزارش دنیای اقتصاد میانگین قیمت مسکن در تهران برای نهمین ماه پیاپی ـ از ابتدای سال تا کنون ـ ثابت مانده و افت و خیز محسوسی نداشته است، فقط در برخی ماه‌ها کمتر از 100 هزار تومان در هر متر مربع، ریزنوسان به خود گرفته است. در آذر ماه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود 50 هزار تومان افزایش یافت و با 1/ 1 درصد تغییر ماهانه به سطح 4میلیون و 81 هزار تومان رسید. قیمت مسکن در تهران از فروردین 94 تا کنون در سطح متری 4 تا 1/ 4 میلیون تومان ثابت مانده است. اوایل امسال  با استناد به پیش‌بینی‌های کارشناسی و نهادهای رصدکننده تحولات بازار تحلیل کرد: معدل قیمت مسکن در سال جاری حالت «نوسان صفر» پیدا می‌کند طوری‌ که تغییرات جزئی و خفیف «ماهانه»، در طول یک فصل اثری بر میانگین فصلی نخواهد گذاشت. هم‌ اکنون معدل فصلی قیمت مسکن مربوط به ماه‌های سپری شده از سال 94 نشان می‌دهد: در بهار و تابستان و پاییز امسال به ترتیب معادل 4 میلیون و 40 هزار تومان، 4میلیون و 70 هزار و 4 میلیون و 90 هزار تومان بوده است.

ثبات 9 ماهه قیمت مسکن و روند معاملات طی همین مدت، اثر دو طرفه بر یکدیگر داشته است به گونه‌ای که تخلیه حباب قیمت در سال گذشته و توقف افت و خیز در ماه‌های اخیر، انگیزه خرید در سمت تقاضا ایجاد کرده است و در مقابل، رکود معاملاتی یک سال گذشته، در نقش تثبیت‌کننده قیمت، باعث پایداری سطح میانگین قیمت مسکن در تهران شده است. از طرفی، با طولانی‌شدن دوره ثبات قیمت مسکن، تاثیر روانی این موضوع در بازار ملک، نه تنها واسطه‌های بازار که عموم متقاضیان خرید و فروش را به سمت استفاده از شرایط نسبتا‌ مطلوب موجود، جلب کرده است. در حال حاضر غالب مشاوران املاک، خریداران و همچنین فروشنده‌ها به این باور رسیده‌اند که قیمت مسکن فعلا‌ کشش تغییر ندارد. آنچه بیشترین نقش را در ثبات قیمت مسکن بازی می‌کند، انباشت آپارتمان نوساز و رسوب واحدهای در نوبت فروش در بنگاه‌ها است که باعث شده میزان عرضه مسکن در برابر تقاضای موثر، فعلا‌ کفایت کند. متوسط قیمت مسکن در تهران طی 9 ماه اول امسال 7/ 1 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد.