طی سال‌های اخیر، شرایط رکودی بر اقتصاد کشور سیطره داشته که محصول اعمال تحریم‌ها، تورم بالا، ایجاد حجم گسترده‌ای از تعهدات دولت، مناسبات بین‌المللی و تاثیرپذیری از اقتصاد جهانی بوده است. بخش مسکن نیز به‌عنوان یکی از زیربخش‌های اقتصاد کلان، در سال‌های اخیر سایه سنگین رکود را بر سر داشته و متحمل هزینه‌هایی در ابعاد اقتصادی و اجتماعی شده است.

 

به گزارش اقتصادنیوز ، این بخش با داشتن ارتباط پسین و پیشین با بیش از ۱۵۰ رشته فعالیت، یک بخش کلیدی در اقتصاد و در بعد اجتماعی مولفه‌ای اثرگذار به شمار می‌رود. از این‌رو است که تحولات آن در هر دو بعد اقتصادی و اجتماعی همواره مورد توجه بوده است. کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند در بررسی و تحلیل روند بازار مسکن ابتدا باید به ویژگی ساختاری این بازار توجه کرد.

بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای سرمایه‌ای، دارای خاصیتی دوگانه است و همین موضوع مسیر حرکت این بازار را متفاوت می‌کند. به این معنا که مسکن از یکسو به جهت آنکه سرپناه است یک کالای مصرفی به حساب می‌آید، از سوی دیگر کالایی با دوام است که استهلاک آن مدت‌ها طول می‌کشد. این خاصیت نیز جنبه سرمایه‌ای بازار مسکن را تقویت می‌کند. از یک جهت امکان دارد با افزایش نرخ ارز ورود تقاضا به تاخیر بیفتد.

یعنی تقاضا صبر کند تا بازار آرام شود. اما از جهت دیگر می‌تواند سیگنالی تسریع‌کننده باشد و تقاضای مصرفی که با فرض کاهش قیمت و چانه‌زنی دچار تعویق خودخواسته بود سریع‌تر اقدام به خرید کند. در این حالت البته موضع فروشنده نیز تعیین‌کننده است. اگر فروشنده حاضر به معامله در سطوح فعلی باشد امکان رونق خرید و فروش وجود دارد اما اگر او هم مانند خریدار این سیگنال را دریافت کند امکان دارد با تغییر سطح قیمت اسمی به حالت انتظار دامن زند.

علی قائدی تحلیلگر اقتصادی مهم‌ترین عامل ایجاد هیجان در بازار مسکن را افزایش نرخ ارز در چند ماه اخیر می‌داند. به گفته او پررنگ‌ترین عامل در گذر بازار مسکن از رکود به رونق، تحرکات بازار ارز و نرخ سود بانکی برمی‌گردد. او در این‌باره می‌گوید: با این حال به نظر می‌رسد حتی اگر نرخ ارز به ثبات برسد، بازار مسکن در سال آینده متاثر از شرایط درونی و بیرونی، رشد قیمتی بیش از نرخ تورم را تجربه خواهد کرد.

او برای توضیح چرایی این روند به وضعیت بازار مسکن طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ اشاره می‌کند و می‌گوید: طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ که بازار مسکن به‌دلیل قرار گرفتن در دوره رکود، شرایط باثباتی به لحاظ افزایش قیمت را تجربه می‌کرد و سرمایه‌گذاری در این بخش با بازدهی اندکی همراه بود، نرخ تورم عمومی کشور رشدی بیش از ۱۰ درصد را تجربه کرد؛ بنابراین در مقطع زمانی کنونی بخش مسکن برای جبران عقب‌‌ماندگی از افزایش نرخ تورم عمومی طبیعی است که نرخ افزایشی بیش از نرخ تورم را تجربه کند. به همین دلیل در ماه‌های اخیر شاهد رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم عمومی کشور بودیم.

او ادامه می‌دهد: از این رو برای سال آتی نیز به نظر می‌رسد این روند افزایشی ادامه داشته باشد؛ البته پیشتازی افزایش قیمت مسکن نمی‌تواند خیلی متفاوت از افزایش نرخ تورم عمومی کشور باشد. قائدی در توضیح علت فاصله اندک نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ رشد تورم به دو دلیل اشاره می‌کند و می‌گوید: این مساله در دو عامل درونی و بیرونی بخش مسکن ریشه دارد. دلیل نخست به مازاد عرضه موجود در بخش مسکن باز می‌گردد همان‌طور که درآمارها آمده در حال بازار مسکن کشور دارای ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه است. همین موضوع می‌تواند ترمزی برای جلوگیری از جهش چندبرابری قیمت‌ها باشد.

او در عین حال به ویژگی ناهمگنی بازار مسکن اشاره و تاکید می‌کند: به‌دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد اما برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد. به‌طور کلی به‌دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد. به نظر می‌رسد در سال آتی انتظار از افزایش نرخ تورم روی بازار اجاره‌نشینی تاثیر می‌گذارد و قیمت اجاره‌نشینی را افزایش می‌دهد اما قیمت مسکن به نظر نمی‌رسد بیش از نرخ تورم عمومی کشور باشد.