صما- بر اساس آمارهای غیررسمی تعداد معاملات مسکن در بهار ۹۸ در شهر تهران کمتر از هزار فقره بوده است. اگرچه به گفته بسیاری از مشاوران املاک تعداد معاملات مسکن همواره در اولین ماه سال رقم قابل‌توجهی نبوده اما این تعداد معاملات بیانگر سه اتفاق بزرگ برای بازار مسکن است.

 

به گزارش «صما» این سه اتفاق شامل رکود شدیدتر، ایجاد رکود تورمی و کاهش میزان ساخت‌وساز است.

حال به گفته کارشناسان مسکن با توجه به اتفاقاتی مانند سیل، کاهش اقتصاد کشور به دلیل کاهش فروش نفت، افزایش قیمت مسکن در دو سال گذشته، عدم توانایی بانک برای ارائه تسهیلات ارزنده و همچنین نبود سیستم توسعه‌یافته برای حمایت از بخش تقاضا باعث شده مسکن در طی سال‌های اخیر زمین‌گیر شده و از آنجایی که قیمت‌های مسکن در یک پرسه کوتاه‌مدت رشد چند برابری داشته در ماه های آتی شاهد تثبیت قیمت ها و از ابتدای فصل جابه جایی شاهد کاهش رسمی و غیررسمی قیمت‌های مسکن خواهیم بود.

پارادوکس در وضعیت کنونی بازار مسکن

در همین راستا رئیس شعبه بانک دولتی گفت: طبق آخرین آمارهای به‌دست‌آمده از مشاوران املاک در سطح شهر تعداد معاملات مسکن از یکم تا 28 فروردین‌ماه جاری در کل کشور 12 هزار قرارداد خریدوفروش به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته پنج درصد کاهش نشان می‌دهد.

پرویز کاکایی بابیان اینکه تعداد معاملات مسکن در فروردین‌ماه ۱۳۹۴ حدود ۴۹۱۵ مورد بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل که حدود ۳۱.۹ درصد کاهش‌یافته بود گفت: در فروردین ۱۳۹۵ اما این نزول قطع شد که تعداد خریدوفروش ۵۹۱۸ مورد بود و شاهد افزایش ۲۰.۴ درصدی معاملات نسبت به سال ۱۳۹۴ بودیم.

وی گفت:در فروردین ۱۳۹۶ نیز با این‌که تا حدودی از سرعت سقوط خریدوفروش کاسته شده بود و ۵۳۸۴ مورد معامله انجام شد، کاهش ۸.۵ درصدی خریدوفروش نسبت به سال ۱۳۹۵ به ثبت رسید. فروردین ۱۳۹۷ نیز ۵۰۴۶ مورد خریدوفروش مسکن انجام شد که حاکی از افت ۶.۳ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل بود.

کاکایی گفت: این کاهش حجم به دلیل پارادوکس حاصل از رکود و جهش مسکن بوده است چنانچه مستحضرید در طی سال 97 بازار مسکن متحمل جهش سنگین شد. این پارادوکس در حالی رخ داد که انتظار می‌رفت همراه با کاهش معاملات قیمت مسکن نیز ثابت یا با کاهش روبرو شود.

وی با اشاره به اینکه کاهش تعداد معاملات مسکن در طی سال اخیر تهدید بزرگی بر بخش مسکن است گفت: تا زمانی که معامله شکل نگیرد سازنده‌ای جرات ورود به بخش ساخت‌وساز ندارد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر سه‌نقطه کور در بخش مسکن ایجادشده این سه‌نقطه شامل رابطه قیمت مسکن با توان تقاضای مصرفی، رکود ساخت‌وساز به علت عدم کاهش معاملات مسکن و افزایش جمعیت تقاضای مصرف به علت ازدواج 600 تا 700 هزار سالانه است.

کاکایی گفت: در این میان تنها نکته مثبت و قابل‌اتکا به اصلاح حوزه مسکن مربوط به خانه‌های خالی است. بر اساس آمار سال ۱۳۹۵ بالغ‌بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی در تهران و ۲.۶ میلیون واحد مسکونی در کل کشور خالی مانده و این در حالی است که خبری از وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیست. اگر مسئولان بتوانند راهکار جدی در خصوص اخذ مالیات از مسکن ارائه دهند می‌توان امید داشت این پارادوکس‌ها تا حدودی اصلاح شود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر کلان‌شهرهای ایران مملو از خانه‌های خالی بوده و ورود این املاک به چرخه مصرف می‌تواند بازخورد مثبت برای بخش مسکن داشته باشد این بازخورد مثبت شامل کاهش قیمت خرید و اجاره مسکن است چراکه با افزایش میزان عرضه متقاضیان قدرت چانه‌زنی بیشتری خواهند داشت.

وی درنهایت بابیان اینکه چندین سال است که زنگ خطر مسکن به صدا درآمده اما کوش شنوایی برای این صدای گوش‌خراش نیست. گفت: تنها راهکار کنونی بازار مسکن در دستان سامانه ملی اسکان است چنانچه مستحضرید طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی باید تاکنون سامانه ملی اسکان را ایجاد می‌کرد ولی هنوز این اقدام انجام‌نشده است. در صورت طراحی، اجرا و بهره‌برداری صحیح از این سامانه می‌توان انتظار بهبود اوضاع را داشت.

نقش وزارت راه وشهرسازی در کاهش قیمت های مسکن

در ادامه همین موضوع یکی کارشناس شهرسازی بابیان اینکه کاهش قدرت خرید دلیل اصلی کاهش تعداد معاملات مسکن است گفت: اگرچه همه‌ساله در فروردین‌ماه شاهد کاهش معاملات هستیم اما امسال به‌نوعی رکود دار معاملات مسکن در بهار سال‌های اخیر بود است. معاملات زیر هزار فقره پیامدی جز رکود سنگین باری مسکن نخواهد داشت.

محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق افزود: انتظار می‌رفت با کاش نرخ ارز قیمت مسکن نیز کاهش پیدا کند اما متأسفانه بعد از کاهش قیمت ارز بازار مسکن دچار هیچ تغییر و تحولی نشد.

وی بابیان اینکه اوج فشار حاصل از افزایش قیمت‌ها را در فصل جابه‌جایی خواهیم دید گفت: نخستین گزارش تورمی در سال ۱۳۹۸ از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد. این گزارش نشان می‌دهد که نرخ تورم ماهانه در فروردین‌ماه به سطح ۴ درصد رسیده و نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه نیز در سطح ۵۱ درصد قرار دارد؛ و بدون تردید این نرخ بر قیمت اجاره‌ها نیز تحمیل خواهد شد.

وی گفت: بازار اجاره مسکن یک‌بار بعد از کاهش نرخ سود بانکی دچار تغییرات عمده شد انتظار می‌رود اگر دولت فعالیت عملیاتی برای این قضیه نکند در فصل تابستان بسیاری از مستأجران کلان‌شهرها به سمت شهرهای اقماری کشیده شوند.

مهری با انتقاد از بی‌اثر بودن طرح‌های جامع مسکن گفت: یکی از دلایل شکست تئوری‌های مسکن پاسکاری و عملیاتی نشدن برنامه‌های جامع مسکن از شروع وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم و دوازدهم است.

وی گفت: باوجودآنکه در دوره وزارت عباس آخوندی تهیه سامانه ملی املاک‌ و اسکان میان معاونت مسکن ‌و ساختمان و سازمان ملی زمین ‌و مسکن بخش‌بندی شد هنوز هم طراحی، اجرا و بهره‌برداری از این سامانه در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و متأسفانه با جابه‌جایی مداوم مدیران معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی این گره این موضوع هرروز پیچیده‌تر و غیرقابل اجراتر می‌شود.

مهری بابیان اینکه این سامانه در صورت اجرا دو هدف اصلی را به دنبال داشت گفت این سامانه در کوتاه‌مدت نقش جلوگیری از رشد قیمت اجاره داشت و در طولانی‌مدت نیز تهیه این سامانه می‌توانست آمار دقیقی از میزان تولید و عرضه واحدهای مسکونی در اختیار تنظیم‌کنندگان بازار مسکن قرار داده و از آشفتگی کنونی جلوگیری کند.

این کارشناس شهرسازی با اشاره به اینکه مقصر اصلی این آشفتگی در بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی و مسئولان ذی‌ربط است گفت: امیدواریم برای یک‌بار هم شده این وزارت خانه به خاطر غفلت‌های چندین ساله در بخش مسکن از متقاضیان واقعی این کالای مصرفی عذرخواهی کرده و برنامه منسجمی برای این قضیه طرح‌ریزی کند.

کاهش قیمت های مسکن حتمی است

همچنین عطا آیت الهی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه هیچ جایی برای التهاب بازار مسکن وجود ندارد گفت: در حال حاضر بازار مسکن ازلحاظ قیمتی به بالاترین حد خود رسیده و انتظار رشد قیمت این بازار دور از تصور است.

وی گفت: اگرچه ممکن است مالکان نیز تمایل به افزایش قیمت اسمی مسکن داشته باشند اما این افزایش قیمت در بنگاه‌های املاک سرشکن خواهد شد چراکه توان خرید برای متقاضیان مصرفی به کمترین سطح خود رسیده است.

آیت‌ الهی بابیان اینکه بدون تردید اقدامات اقتصادی امریکا بر تورم عمومی اثرگذار بوده و خواهد بود گفت: اما این رشد قیمت‌ها اسمی بوده و فروشندگان پای معامله به تخفیف‌های متعدد روی خواهند آورد.

این کارشناس مسکن گفت: تا زمانی که فاصله قدرت خرید باقیمت‌های اسمی پر نشود جایی برای التهاب مجدد وجود ندارد.

آیت الهی گفت: بدون تردید کاهش قیمت در بازار مسکن حتی است چراکه اگر متقاضیان بازار مسکن را ترک کنند مالکان مجبور به ارائه تخفیف خواهند شد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه در این خصوص به تفسیر گفت: با توجه به اینکه قیمت املاک امروزه بسیار بالاتر از توان خرید مردم است بدیهی است که بازار مسکن بزودی وارد رکود بسیار بسیار شدید گردد و آنهایی که واقعا فروشنده هستند مجبور اند املاک خود را با قیمت های واقعی و نه کاذب به فروش برسانند.

آیت الهی گفت: دولت باید هر چه سریع‌تر برنامه‌های منسجمی برای کاهش قیمت‌های مسکن، ارائه تسهیلات ویژه برای توانمندسازی بخش تقاضا و همچنین راهکاری برای اجرایی کردن مالیات بر خانه‌ها داشته باشد.